Устранение дефектов и недоделок в новостройке

После покупки квартиры в новом доме хочется как можно скорее отпраздновать новоселье или хотя бы приступить к отделочным работам. Но как быть, если при первом же осмотре вы обнаружили монтажный или строительный брак?

Квартиры в новостройках сдаются «в бетоне», подготовленными к чистовой отделке (со стяжкой пола и выровненными стенами и потолком) или полностью готовыми к заселению. В любом случае в приобретённом жилище часто обнаруживаются явные и скрытые дефекты. Для начала поговорим о правовой стороне вопроса.

Юридические нюансы

Сегодня в сфере строительства многоквартирных жилых домов абсолютно доминирует долевая форма, регламентируемая Федеральным законом № 21Д-ФЗ (в редакции, действующей с 1 января 2017 г.). Этот акт предусматривает ответственность застройщика за ликвидацию недостатков объекта (квартиры и всего дома) на протяжении гарантии, срок которой указан в договоре, но не может быть менее 5 лет. Правда, гарантия на технологическое и инженерное оборудование обычно меньше. Кроме того, застройщик может попытаться доказать в суде, что причиной дефекта стали естественный износ объекта, нарушение правил его эксплуатации или ненадлежащий ремонт.

Однако в обоих случаях желательно представлять себе техническую сторону вопроса — иначе вы не сможете оценить качество выполнения работ.

Оконные заботы

До 60 % обращений по поводу строительных недоделок связаны с неправильной установкой окон и балконных дверей. Некоторые из этих проблем решаются сравнительно просто, другие требуют демонтажа конструкций. Потёки на стенах, распространяющиеся от нижних углов окна. Наиболее вероятные причины — плохая герметизация монтажного шва и неправильная установка отлива. Окна в новостройках монтируют по ГОСТ 30971-2002 «Швы монтажные узлов примыканий оконных блоков к стеновым проёмам». Этот норматив регламентирует способы выравнивания и крепления оконного блока в проёме, а также герметизации зазора между рамой и стеной.

Согласно ГОСТу наружный слой монтажного шва, отвечающий за гидроизоляцию, может представлять собой предварительно сжатую уплотнительную ленту (ПСУЛ). При неправильной величине монтажного зазора и низком качестве ленты последняя не защищает от влаги, а порой уплотнитель попросту выдувает ветром. В итоге дождевая вода пропитывает срединный слой (полиуретановую пену) и проникает в помещение. Ситуацию может ухудшить неправильно установленный отлив — слишком короткий или имеющий контруклон.

Герметизировать шов не так уж сложно. Для начала демонтируют отлив и убирают неровности стены, следы раствора или пены, мешающие его правильному положению — с уклоном око¬ло 10 % от дома. Затем жестяную панель возвращают на место, «сажая» на кровельный герметик, и дополнительно фиксируют шурупами. (Если размеры старого отлива не соответствуют проёму, необходим новый.) Далее удаляют наружный слой шва по периметру рамы, заправляют новую ленту и заштукатуривают зазор крепким пескоцементным раствором (одна часть цемента на две части песка) или плиточным клеем.

Принимая квартиру, проконтролируйте соединения внутриквартирных канализационных труб, а также состояние сантехнического стояка. Протечки и дефекты должны быть ликвидированы застройщиком.

Потёки на подоконнике после дождя

Проблема часто бывает вызвана засорением дренажных отверстий окна пылью и цементной крошкой. Входы в эти отверстия расположены в нижнем фальце, и их легко обнаружить при открытой створке. Прочистить отверстия можно самостоятельно любым тонким стержнем — совсем не обязательно приглашать ремонтников. Стоит также проверить состояние симметричных компенсационных отверстий в верхнем профиле рамы, хотя они засоряются намного реже.

Окно негерметично и с трудом закрывается

Причиной может быть неправильная регулировка фурнитуры (этот дефект легкоустраним) или перекос рамы при монтаже. Во втором случае ремонт заключается в раскрытии монтажного шва изнутри — для этого снимают пластиковый нащельник или откосные сэндвич-панели либо сбивают штукатурку. Затем придётся полностью вычистить из зазора монтажную пену (это довольно кропотливая и долгая работа), ослабить крепления рамы и попытаться вернуть ей правильную геометрию с помощью клиньев, воздействующих в основном на углы конструкции. Прилагать большие усилия при этом нельзя: клинья вставляют руками, в крайнем случае слегка подбивают деревянной киянкой.

Увы, добиться удовлетворительного результата удаётся не всегда: профили могут быть пластически деформированы во многих местах, и «вывести» их не удаётся, даже значительно увеличив число точек крепления. В этом случае придётся полностью демонтировать старые оконные блоки и устанавливать новые.

Стяжка, которая не стягивает

В квартирах, подготовленных к чистовой отделке, встречаются дефекты стяжки пола. Иногда новые владельцы сталкиваются с целым «букетом болезней», требующих профессионального и дорогостоящего «лечения».

Стяжка плохо выровнена.

Согласно СП 29.13330.2011 «Полы», просветы между контрольной двухметровой рейкой и проверяемой поверхностью не должны превышать 2 мм. Если критические отклонения от горизонтали невелики по площади (имеют характер локальных ямок и наплывов раствора), выровнять пол удастся с помощью перфоратора и шпаклёвки для цементных оснований. Если же дефекты обнаруживаются во многих местах, настаивайте на доливке слоя жидкого ровнителя на всей площади стяжки.

При значительных перепадах уровня (более 20 мм) пол повторно выравнивают. Перед этим желательно сделать гидроизоляцию или использовать полусухую смесь, чтобы не допустить протечек сквозь трещины к соседям.

Стяжка трескается и расслаивается

Упомянутый СП требует, чтобы прочность монолитной цементно-песчаной стяжки на сжатие была не менее 15 МПа (около 150 кгс/м2), а если под слоем бетона расположена упругая теплозвуко-изолирующая подложка — не менее 20 МПа. При нарушении технологии (использовании низкомарочных смесей, неправильной сушке, отсутствии демпферов вдоль стен и др.) добиться этих показателей невозможно.

Проверить прочность стяжки можно склерометром, но обычно брак легко определить при простом осмотре: на бетоне видны глубокие и широкие (более 1 мм) трещины, заметна неоднородность материала, отшелушивание верхнего слоя. Если стяжка непрочна, но хорошо выровнена и сцепилась с основанием, её ремонт заключается в расшивке и заделке трещин фиброцементным раствором и последующей доливке слоя быстротвердеющей цементной или гипсовой смеси толщиной 15-20 мм.

Стяжка деформировалась при сушке

Этот недостаток обнаруживает себя характерным глухим стуком при ходьбе. Как правило, его удаётся ликвидировать инъекционным способом: в бетоне сверлят отверстие (или несколько отверстий) и с помощью пистолета-шприца заливают в пустоты жидкий ремонтный состав. Поскольку «бухтящая» стяжка обычно значительно отклоняется от горизонтали, поверх приходится доливать слой ровнителя.

При промерзании углов следует обратиться в управляющую компанию. Обычно проблема решается путём утепления и герметизации межпанельных стыков или (в домах с навесным фасадом) дополнительного наружного утепления участка стены

Настоящие трудности

Порой новосёлы сталкиваются с такими проблемами, решить которые крайне сложно, причём ситуация ухудшается из-за того, что дефекты не всегда можно отнести на счёт строительного брака.

Плохая вытяжка и отсутствие приточной вентиляции

В большинстве современных домов вытяжная вентиляция работает удовлетворительно и предусмотрены стенные или оконные приточные клапаны. Но встречаются и исключения. При слабой вытяжке следует жаловаться в управляющую компанию, которая предъявит претензии застройщику.

Структурный шум

Больше всего он беспокоит обитателей квартир, расположенных над цокольными помещениями, занятыми предприятиями торговли и сферы услуг. Расположенное там оборудование создаёт вибрации, которые далеко распространяются по жёстко связанным элементам конструкции здания. Бороться с таким шумом можно только со стороны источника. ТСЖ должно потребовать от владельцев магазинов, складов и т. п., чтобы холодильное и прочее оборудование перенесли на изолирующие подиумы и отодвинули от стен.

Плесень и запахи

Причины появления грибка на стенах и потолках новостройки — высокая влажность конструкций и отделочных слоёв, а также плохая вентиляция помещений. Не устранив их, бороться с плесенью с помощью химических средств бесполезно. Попытки просушить поверхности тепловой пушкой могут вызвать растрескивание штукатурки. Нелегко победить и аммиачный запах зимней присадки к бетону. Здесь поможет лишь длительное проветривание комнат в тёплую погоду.